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収益物件を選ぶポイントと効果的な空室対策
不動産投資の目的は、投資した物件を活かして収入を得ること。そのためには、建物の「購入」だけでなく、「買った後」までしっかり考えなければなりません。福岡市エリア・久留米エリア（久留米市・朝倉市・筑後市・柳川市・大牟田市・小郡市）で不動産投資を手がける「アールイーコンセプト」では、投資物件購入後の運用・空室対策に力を入れています。丁寧なサポートや利回りの高い資産運用をお求めの方は、当社にご相談ください。
不動産投資の代表的なリスク～空室リスク～
「投資」と名がつくだけあって、収入を得る目的でアパートやマンションなどの不動産を購入・運用する不動産投資には不確実性（リスク）がともないます。不動産取引で失敗しないためには、まず不動産投資の代表的なリスクである「空室リスク」について正しく理解しましょう。事前に把握しておくことで、リスクを回避しやすくなります。
空室リスクの正体
不動産投資でインカムゲイン（該当箇所へリンク）を得たい場合に大きな不安要素となるのが、入居者不在（＝空室）による収益性の低下です。投資の柱である家賃収入が入ってこない月でもローンの返済は必ずしなければならず、負担が大きくなってしまうことから、この空室リスクに頭を悩ませている方は多くいらっしゃいます。
空室になりやすい物件の条件は、以下をご覧ください。
| 空室になりやすい物件 | ||
|---|---|---|
| 利便性が悪い | 建物が古い | 建物の見た目が良くない |
| 間取りがニーズと合っていない | 設備が魅力的でない | 周辺の生活環境が良くない |
空室になりにくい条件
| 利便性が良い | 建物の見た目に抵抗を感じない |
|---|---|
| 主要駅の近くや幹線道路の近く、オフィス街の近くなどは通勤時の利便性が高いので人気です。ファミリーにとっては、商業施設や学校、公園などが近くにあると便利だと感じるようです。また、今後は独り暮らしの高齢者が増えると予想されるため、病院などの医療施設への通いやすさも重要になります。 | ターゲットが若い場合や女性メインの場合は、とりわけ「建物の見た目」も重視されます。築年数が古い場合は、外壁塗装やリフォームなどによってターゲットの不満を解消する必要があるでしょう。同様に、住所を求められた際に記載する「建物名」も収益性を左右するポイントです。 |
| 競合物件と差別化できている | きちんと管理されている |
| 競合物件と差別化できている物件とは、「多数狙いではなく、明確にターゲットを絞った物件」と言い換えられます。需要は相対的に減りますが、ターゲットに選ばれる可能性は高まります。例えば、ワンルームが多いエリアで1LDKや2Kなどの物件を選べば、ルームシェアなどのニーズにも対応できるでしょう。 | きちんと管理されているかどうかは、建物を外から見ただけでも何となくわかるもの。外観のリメイクやエントランスの掃除、ゴミの管理、電球の管理などは、管理会社によって大きな差が出てくるポイントです。管理が行き届いていれば、入居時のトラブルも少ないだろうと予測できます。 |
不動産投資のリスクの大きさは？
「リスク」と「リターン」は表裏一体の関係にあるため、リスクが大きいほどリターンが大きく、リスクが小さいものほどリターンが小さくなります。投資は種類によって大きく下記の3種類に大別でき、不動産投資は一般的に、ミドルリスク・ミドルリターンに分類されます。
| ローリスク・ローリターン | ミドルリスク・ミドルリターン | ハイリスク・ハイリターン |
|---|---|---|
| 預貯金、定額貯金、国債、社債、MMF、MRFなど | 不動産投資、上場リート、金投資、外貨預金など | 先物取引、株式投資、信用取引など |
主な空室対策の内容
| 賃料の分析 | 家賃が高すぎると借り手が二の足を踏んでしまいますが、安すぎても不安がられてしまいます。賃料を下げれば収益も下がるため、「下げれば良い」というものではありません。物件の近辺で競合分析を行い、お得だと思ってもらえる賃料に設定することが大切です。 |
|---|---|
| 十分なヒアリング | 不動産管理会社は通常、同じエリア内で複数の物件を管理しています。その中から所有物件を優先してお客様に紹介してもらうためには、管理会社との密なコミュニケーションが欠かせません。それによって、内見者の意見などの貴重な情報も得られるかもしれません。 |
| リフォームの検討 | 間取りはニーズに合っているか、入居者が「借りたい」と思えるような設備が整っているか、前の入居者に不満はなかったかなどを把握し、適切なリフォームを検討します。和室を洋室にする、照明を変える（統一する）などによって、応募の増加が見込めます。 |
| 迅速な原状回復 | 入居者の退去から次の入居者が決定するまでの期間が短ければ短いほど、収益性は高まります。そこで重要になるのが、迅速な原状回復です。室内清掃、壁紙・床などの補修や張り替えなどを素早く行うことにより、内見者に良い印象を持ってもらいやすくなります。 |
| 広告を展開する | いくら良さそうな物件でも、知らなければ選びようがありません。そこで大事になるのが広告戦略。コストをかけずに入居希望者を増やすためのPR方法を考えます。広告に掲載する写真や売り文句は魅力的か、競合の広告と比べながら検討していきます。 |
不動産投資において「運用」を重視する久留米市の「アールイーコンセプト」では、お客様の状況に応じてさまざまな「空室対策（空室解消対策）」をご提案しています。当社では大きな費用がかかる施策を打つ前にしっかりマーケティングをし、明確な戦略にもとづいた費用対効果追求型の空室対策を行っておりますので、安心してご相談ください。
