収益物件別に見る不動産投資｜久留米エリアで不動産の投資・売却ならアールイーコンセプト

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ビル、ワンルーム、アパート、土地……あなたに合った不動産は？

「不動産投資」といっても、対象となる不動産はワンルームマンションの1室から戸建て住宅、アパート1棟、マンション1棟まで種類はさまざま。また、物件が新築なのか中古なのかによっても収益を上げる方法やリスクの大きさが変わってきます。不動産投資で重要なのは、自分の資金力や経験、目的などに合った不動産投資のカタチを見つけられるかどうか。それが見つかれば、不動産投資で後悔するリスクを減らすことができるでしょう。

こちらでは、福岡市エリア・久留米エリア（久留米市・朝倉市・筑後市・柳川市・大牟田市・小郡市）で不動産売却を手がける「アールイーコンセプト」が、不動産別に見る「覚えておきたい投資のポイント」についてご説明します。

オフィスビル 1棟の購入

近年では、不動産投資目的でオフィスビルやテナントビルを購入される方が増えています。その主な理由としては、「土地の価格が下落して購入しやすくなっているなっていること」と「インカムゲインの投資効果が、銀行預金より高いこと」が考えられます。

最近では特に、中・高利回りの収益物件に注目が集まっています。以下では、利回りの高い収益物件を選ぶポイントについてご紹介します。

オフィスビル1棟購入のメリット・デメリット

メリット	デメリット
・企業の場合は長期間の賃借が見込めるため、　毎月安定した賃料収入を得られる・賃貸経営による不動産収入においては、　実出費をともなわない「減価償却費」が経費　として認められる・デフレ時に購入した不動産はインフレになると　資産価値や賃料の上昇が予想できるため、　借入金が実質的に目減りする・完全時価評価となる現金・有価証券と異なり、　不動産はかなり低い固定資産税評価額が基準と　なるので、相続税評価を低くできる・レバレッジ効果が高い	・競争力が劣る物件の場合は、収益性を悪化　させる空室が発生するリスクがある・老朽化した建材や設備を改修・修繕・　リフォームする必要があるため、そのコストを　見込んでおかなければならない・銀行預金や株式といった金融資産とは違い、　不動産は売却する相手を見つけないと換金でき　ない・換金を急ぐ場合には、相場よりかなり安く売却　することになるリスクもある

メリット

デメリット

・企業の場合は長期間の賃借が見込めるため、
　毎月安定した賃料収入を得られる
・賃貸経営による不動産収入においては、
　実出費をともなわない「減価償却費」が経費
　として認められる
・デフレ時に購入した不動産はインフレになると
　資産価値や賃料の上昇が予想できるため、
　借入金が実質的に目減りする
・完全時価評価となる現金・有価証券と異なり、
　不動産はかなり低い固定資産税評価額が基準と
　なるので、相続税評価を低くできる
・レバレッジ効果が高い

・競争力が劣る物件の場合は、収益性を悪化
　させる空室が発生するリスクがある
・老朽化した建材や設備を改修・修繕・
　リフォームする必要があるため、そのコストを
　見込んでおかなければならない
・銀行預金や株式といった金融資産とは違い、
　不動産は売却する相手を見つけないと換金でき
　ない
・換金を急ぐ場合には、相場よりかなり安く売却
　することになるリスクもある

ワンルームマンション1室の購入

特に若いサラリーマンの方に人気なのが、ワンルームマンションへの不動産投資です。かつてワンルームマンションは「富裕層の節税対策」や「経営者の老後対策」などの目的で投資の対象となってきましたが、都市部を中心に一人暮らし世帯が増えている近年ではニーズの高まりもあり、安定収益につながることから選ばれる方が増えています。

ワンルームマンション1室購入のメリット・デメリット

メリット	デメリット
・超低金利の現代において、都市部のワンルーム　物件では4～5％の投資利回りが確保されている・一般世帯の30％以上を占める一人暮らし世帯は　なお増加傾向にあるため、空室になりにくい・特に新築の場合、保証・サポートが充実して　いる管理会社と組めば、手間なく確実に賃貸料　収入を得られる・初期費用が少なくて済む	・競争力が劣る物件だった場合は、空室期間が　長くなるリスクがある・管理がしっかりしていないマンションは、　すぐに入居者離れや資産価値低下を招くため、　管理会社選びが難しい・設定家賃が低いので賃貸料収入が少ない・家賃の滞納や入居者とのトラブル、　修繕費などの突発的な出費がある可能性がある・企業に比べ賃借期間が短いので、退去の都度　原状回復やリフォームに費用がかかる

メリット

デメリット

・超低金利の現代において、都市部のワンルーム
　物件では4～5％の投資利回りが確保されている
・一般世帯の30％以上を占める一人暮らし世帯は
　なお増加傾向にあるため、空室になりにくい
・特に新築の場合、保証・サポートが充実して
　いる管理会社と組めば、手間なく確実に賃貸料
　収入を得られる
・初期費用が少なくて済む

・競争力が劣る物件だった場合は、空室期間が
　長くなるリスクがある
・管理がしっかりしていないマンションは、
　すぐに入居者離れや資産価値低下を招くため、
　管理会社選びが難しい
・設定家賃が低いので賃貸料収入が少ない
・家賃の滞納や入居者とのトラブル、
　修繕費などの突発的な出費がある可能性がある
・企業に比べ賃借期間が短いので、退去の都度
　原状回復やリフォームに費用がかかる

アパート1棟の購入

アパート1棟を丸ごと購入し、その賃貸収入で収益を上げる投資方法です。アパートの規模にもよりますが、マンション1室に比べれば初期投資は大きくなるため、ある程度の自己資金が必要になります。マンション1室を購入する場合と比較すると空室リスクに強いため、選ばれる方も多くいらっしゃいます。

アパート1棟購入のメリット・デメリット

メリット	デメリット
・1部屋が空室になっても他の部屋の家賃収入で　補えるので、収入が安定しやすい・土地も同時に購入するため、アパートの　減価償却が終わっても最終的に土地が残る・保証・サポートが充実している管理会社と　組めば、手間なく確実に家賃収入を得られる・レバレッジ効果が高い	・まとまった初期費用が必要・ローンを組む額が大きいので、将来的な　金利上昇のリスクが比較的高くなる・近くに新しいマンションなどができると、　その影響（需要の減少）を全戸で受けてしまう　など、リスクが分散できない

土地の購入

高度経済成長期やバブル期においては、「投資目的の土地購入」というと、地価の値上がりによって転売益を得る「キャピタルゲイン」目的の購入がほとんどでした。しかし近年では、土地も「インカムゲイン」を目的とした購入へと変化しています。土地は利用法によってニーズや収益性が大きく変わってくるので、まずは活用の仕方を明確にし、その目的に合致した土地を購入しましょう。

土地の購入のメリット・デメリット

メリット	デメリット
・周辺環境やマーケットを比較的容易に調べる　ことができるので、最適な利用法を見つけ　やすい・間口が狭い、方位が悪い、高低差があるなどの　土地は安く購入できる・土地の売買には消費税がかからない・建物の減価償却期間が終わっても、最終的に　土地が残る	・土地が広ければ広いほど固定資産税も　高くなり、取得時の登録免許税なども高くなる・インカムゲインを得るまでに時間がかかる

サラリーマンが不動産投資を選ぶメリット

手間なく、そして負担なく収入を得られる

本業が忙しいサラリーマンの方は、デイトレーダーのように株価などの動向を常に細かくチェックする
わけにいきません。しかし、不動産投資であれば、日頃の収支管理などをすべて管理会社に任せて
しまえるので、煩雑な作業に煩わされることなく収入を得ることができます。
必要経費を計上することで、節税が可能

企業が設備投資や福利厚生、広告などに利益を運用して節税するように、不動産投資でも必要な
リフォーム費や増改築費、管理費、広告費といった必要経費を計上することで節税することができます。
不動産投資にかかわる経費で赤字になれば、給与所得から赤字分を差引き、所得税の還付が受けられます。
万が一のことがあっても安心できる

不動産投資のために銀行ローンを利用すると、通常は銀行が指定する「団体信用生命保険」に加入する
ことになります。もしオーナー様に万が一のことがあった場合は、ローン残債はこの生命保険によって
支払われます。残った建物はご家族のものとなり、“無借金資産”として確実な収入源になってくれます。